那是什么造成"赚钱-还款"路径呢?
主要还是以下几个方面:
一是新增房贷利率下跌幅度较大,而存量房贷利率优惠力度不足,早期购房者普遍认为自己做了韭菜、高位站岗被坑。
二是各类投资收益率普遍下降。以前不还款是因为投资收益还可以对冲月供,现在月供不变,投资收益大幅度缩水,甚至本金都亏损了,那还不如提前还贷。
三是与目前大环境相关,大多数人对收入以及收入预期持悲观心态,未来还能不能继续负担高额月供心里没底,不如先还掉贷款、无债一身轻。
四是最重要的一点,房价不再上涨,甚至下跌。房价上涨之时,债务就是优质的,可以放大收益;房价下跌之时,债务就变成了恶性的,大大增加亏损。
这四个原因导致大量的提前还贷。
央行也是因为看到了"赚钱-还款"路径的危险,所以从存量房贷入手,试图将资金推回到"赚钱-消费"路径。
房贷置换可以说是目前为止最佳的模式。
对银行而言,确保了贷款业务量留在本行,不像之前的贷款"置换",都是在A行还了房贷,再去B行做抵押贷款,导致业务大量流失,银行间形成竞争。
对客户而言,规避了高成本费用和违约金。存量房贷中,很多合同都有提前还款的罚金,如果是用抵押贷款置换房贷,还要产生大量的居间和过桥费用。现在改为本行房贷的置换,相信这些费用将会大大缩减。
思考之后,我们再来做个深度剖析。
04
剖析
此次政策之所以可以称之为惊雷,是因为关注到了不同的人群需求和历史上两次事件。
1、贷款置换本质是按揭贷款降息,但是并不是通常大家理解的直接降低LPR,而是通过置换的模式,这有什么不同?
第一个不同是主要针对存量贷款,而不像降息针对所有房贷,在目前购房意愿较弱、提前还款成风的局面下,怎么盘活存量贷款更重要。
第二个不同是这次的主动性不在银行,而在购房者。降LPR是对所有人一刀切,贷款者无法自主抉择;置换贷款之所以叫"置换",那就是贷款者自己决定是不是有必要去做。
2、是照顾历史现实,给了历史上选错的人一次修正的机会。
大家还记得2020年有一次"选择",贷款人可以选择"固定利息",也可以选择"LPR"浮动利率。对于当时选了固定利息的人而言,降低LPR的好处他们是无法享受的,这次选择置换就可以弥补当初选择的错误。
还有就是给历史"不幸"遇到高利率的人一次机会。
在 2021 年前后,有一批人的放到利率中 LPR+X 的加成比例 X 很高,这批人即使降 LPR 依旧是是市场上贷款最贵的," 人比人气死人 ",即便一刀切降低 LPR,这批人心里面依旧不舒服,直接置换是他们最需要的。
"置换"其实是给了在过去的大牛市中追高利息、选错利息模式的人一次"纠错"的机会。
高层用心不可不谓良苦!
3.改变过去"劣币驱逐良币"的贷款乱象。
过去只有通过贷款品种的改变来降低按揭利率,从没有以按揭贷款直接置换按揭贷款的先例。
还记得2022年下半年那批用"抵押贷"置换房贷的人么?
为了追求低利息,他们用高风险的抵押贷置换了低风险的按揭贷,这批人不但将自己置于危墙之下,还将为自己的错误再次付出代价——大概率无法置换低息按揭贷。
2023年上半年,A股分化行情令投资难度进一步加大。
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