多家机构的调查显示,今年春节期间,三四线城市的新房交易热度普遍高于一二线城市。其中,返乡置业成为支撑市场的重要力量,前期积压需求的延迟性释放也不可忽视。
部分二线城市的交易情况也较为乐观。据中指研究院的统计,2023年春节假期期间,成都成交新房1.41万平方米,较去年春节假期增长了25%;与过去四年(2019年到2022年)的平均水平相比,增幅也达到25%。同期,合肥成交新房0.85万平方米,较2022年春节假期增长80%。
但需要指出的是,这些"亮点"主要出现在促销力度较大的城市,且在中国房地产市场中仍占据少数。总体来看,开发商的推盘积极性并不高。大力推盘的项目中,不少项目的到访量颇高,但成交转化率仍然偏低,使得春节期间的新房成交量有所下降,这也说明市场信心及购买力并未完全恢复。
根据中指研究院的数据,2023年春节期间,11个代表城市新房成交规模保持低位,较去年春节假期下降约21%,恢复至疫情前春节(2019年)的75%。
易居克而瑞指出,年前降首付、降利率等密集利好政策叠加似乎并未在春节楼市激起太大的浪花,除了少数二三线城市房企仍保持较高的推盘热情之外,多数城市推盘积极性不高,核心一二线城市项目去化表现不及三四线城市。
市场预期逐渐改观
与新房市场相比,春节期间的二手房交易表现出了更强的韧性。贝壳研究院的统计显示,今年春节期间,50个监测城市的二手房带看量较2022年春节期间提升28%,成交量则提升了57%。
其中,成都、重庆二手房带看活跃度比去年春节分别提升1.5倍和1倍。珠三角重点城市市场启动之势也较为明显,惠州、东莞及佛山的带看量较去年同期翻倍,深圳增幅也达86%。成交方面,京津冀重点城市延续了去年12月的回升态势,截至1月27日,北京、廊坊、天津、石家庄的成交量已经超过去年12月全月成交水平。而在以往,春节所在的月份通常是成交低点。
我爱我家北京惠新门店的业务员小刘表示,从去年11月开始,其所在门店的咨询量和带看量就有所增长。疫情防控政策优化后,到店询问量明显提高。春节假期期间,其接待客户的数量虽然低于平时,但作为假期,仍然较为忙碌。
贝壳研究院的统计还显示,之前房价深度下跌的城市出现了弱回升。与2022年最后一周相比,春节假期期间,"珠三角的中山、佛山二手房价格分别上涨0.9%和0.6%,深圳周度二手房价格指数自1月以来持续走平,京津冀区域重点城市如北京、廊坊环比上涨0.6%,石家庄、天津也企稳微扬。"
值得注意的是,与新房消费相比,二手房交易获得的政策支持力度相对较小。这也体现出二手房市场的内生动力更为强劲,预期也更为乐观。
分析人士普遍认为,去年以来,一系列稳楼市政策出台,既切实对供需两端提供了支持,又释放出积极的信号,在潜移默化中改善市场预期。
据不完全统计,2022年,全国共有超过200个城市出台了各类稳楼市措施,力度和频次均堪称空前。进入2023年,各类稳楼市政策继续推出,很多城市延续了原有的支持性政策。中央层面,2022年末的中央经济工作会议重申"房住不炒",并提出,扎实做好"保交楼、保民生、保稳定"各项工作,支持刚性和改善性住房需求。此后,央行、银保监会、住建部等相关部门也针对房地产市场做出了积极表态。
中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示,经过较长时间的调整,2023年或将是房地产重启的一年,相信在政策的支持下行业将重回正常运行轨道。短期来看,供需两端政策将继续加快落实,一二线城市住房需求旺盛,有望率先迎来市场复苏,楼市"小阳春"或将在少数城市出现。
贝壳研究院也表示,从二手房的先行指标来看,预计2023年一季度市场会保持复苏的势头,珠三角及京津冀重点城市表现好于其他城市群。
但从中长期来看,市场复苏的前景仍然存在一些不确定性。有分析人士指出,在棚改退潮的大背景下,返乡置业过后,三四线城市能否持续升温,仍存疑问。同时,前期积压的需求释放后,市场会不会出现后继乏力,仍然有待时间给出答案。
贝壳研究院则对未来感到乐观,该机构表示,随着人们从不确定情绪中走出来,收入预期有所恢复,会从过去预防性储蓄转变为追求财富增长。在人口和就业进一步向大城市集聚的趋势下,核心城市的房产依然具有不可替代的价值。
2023年上半年,A股分化行情令投资难度进一步加大。
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