一线、新一线城市商业复苏，中高端项目营收领涨

文|关山

“在上半年，综合型房企的开发投资性收入出现较大降幅，但是其经营性收入，从疫情政策放开之后，就基本呈现正向增长，尤其是租赁性收入增幅都保持在8%以上。”RET睿意德北京策略顾问部总经理周雷亚认为，从2023年中期财报来看，包括商业地产在内的整体房地产市场，是进入了运营的时代。

疫情的影响已经褪去，今年以来，随着消费力的释放，商业地产行业迎来了全面复苏。

高端项目营收领涨，商业表现远超开发

8月底，位于上海南京西路的恒隆广场，其二期商场扩建方案正式获批，将进一步增大项目商业经营面积。恒隆的2023年中报显示，上半年，该项目收入同比上涨了23%；公司另一旗舰物业上海港汇恒隆广场，也有11%的收入上涨。

此外，除了武汉恒隆广场收入持平，该公司其他高端商场的收入,也都在上半年呈现出上扬态势。例如大连恒隆广场同比增19%、无锡恒隆广场增16%、昆明恒隆广场增9%、沈阳市府恒隆广场增6%。

在7月31日的2023年中期业绩发布会上，恒隆集团及恒隆地产董事长陈启宗表示：“过去六个月，我们内地的租赁收入是有史以来最高的。”在今年的1-6月，恒隆内地租赁组合收入同比增长13%到31.38亿元。

值得注意的是，在2023上半年，较之内地高端商场收入同比上升16%，恒隆旗下的次高端商场平均微跌了3%，例如沈阳皇城恒隆广场收入同比跌5%、天津恒隆广场跌12%、济南恒隆广场则微涨3%。

对此，周雷亚分析指出，以零售业态（包括奥特莱斯在内）来说，消费者在高端奢侈品类方面的需求特点并未产生过多改变，然而对于次高端的需求，是更强调性价比。

并且从2023年中报来看，今年商业地产的整体表现优于开发业务板块。“这不仅表现在营收指标，还表现在租赁运营收入方面，大部分商业地产均取得不错的成绩，保持两位数的增长成为行业平均水平。”同策研究院研究总监宋红卫对中华网财经表示。

布局聚焦一线、新一线城市

从各家公布的2023年1-6月项目经营状况来看，布局到一线城市、新一线城市核心位置的商场经营表现突出，销售额反弹增长也快。

以主要在一线城市、新一线城市布局的太古地产为例。在2023年上半年，公司内地投资物业组合的租金收入总额为22.38亿港元，较2022年同期上升26%。其中广州太古汇零售销售额和租金收入总额同比上升16%及4%，于6月30日的租用率为100%。

而新城控股旗下的吾悦广场，则多有在低能级城市布局。其2023年中报显示，截至6月末，实现143个大中城市、205个综合体项目的布局，吾悦广场开业面积达1367.14万平方米，出租率达95.22%。1-6月，吾悦广场实现租金收入48.38亿元，同比增长10.06%。

周雷亚表示，在三线城市等低能级城市发展商业，原先可以采用开发来平衡现金流，现在恐难实现。受此影响，叠加租金单价、品牌下沉等方面的制约，今年以来，低能级城市中的租赁性物业收益恢复并不及市场预期。

这跟城市的经济活力密切相关，对未来的选址，也具有一定的指向性。

最新消息显示，深圳首座大悦城计划于2024年底在宝安新安街道亮相。从大悦城控股2023年中期财报来看，宝安25区部分住宅已经入市，商业项目预计将在2024年5月竣工，项目总投资额达165.4亿元。

9月初，太古地产宣布，将以总代价97.1亿元，收购持有上海浦东新区两宗地块的两家公司各40%的股份，并会与陆家嘴开发共同将上述地块发展作零售、办公、住宅（洋泾地块还包括文化）用途。

周雷亚表示，商业经营性物业的布局上，下半年，各家企业在战略上更为积极，因为消费在持续改善；在布局上则会精挑细选，与城市的经济更有关系，更为强调在一线城市、新一线城市。“即便拓展下沉市场，也要优先争取核心位置的物业。”

宋红卫也认为，在投资布局上，房企仍然要坚持价值投资的理念，避免盲目规模扩张，坚持以核心一二线城市为投资聚集区。但他也提醒到，知名品牌的商管公司主要布局在核心一二线及少量强三线城市，大部分四五线城市不具备布局的条件。而当前这些城市商业存量规模已经饱和，因此商业地产的扩张边界受到制约。这也会让商业地产的营收受到挑战。

轻资产扩张加速,规模效应尚不明显

在投资模式上，宋红卫建议，可以通过改造存量等轻资产的模式介入，降低企业的资金投入，有利于企业财务指标优化和提升。

9月伊始，龙湖在北京的首个轻资产天街项目——龙湖北京北苑天街正式亮相。这个地铁TOD项目，开业率达到97%，引入京东七鲜、博纳国际影城等。早在2021年，龙湖就宣布全面启动轻资产模式。今年上半年新增运营5座商场，其中2座为轻资产。龙湖在上海打造的首个商业轻资产项目——江湾里MEET 678，也计划于今年四季度开业。

华润万象生活执行董事、总裁喻霖康在8月30日召开的2023中期业绩发布会上表示，上市以来，公司累计获取32个第三方轻资产商业项目。今年上半年新签约轻资产外拓项目7个，均为位于上海、深圳、成都、武汉等一二线城市的大型TOD项目，单个项目的平均建筑面积超过10万平方米。

大悦城控股曾也提到，在“十四五”期间，将持续以轻资产项目拓展为重要战略方向，以一二线与强三线城市为核心，加速轻资产商业项目的布局扩张。到2024年末，预计轻资产规模应该不低于40个项目。截至上半年，其已运营天津和平大悦城、昆明大悦城、上海长风大悦城、西安大悦城、绍兴国金大悦城、无锡江南大悦城等14个购物中心管理输出项目。

在轻资产管理市场上，其实存在一种能力依赖现象，即依赖于原有的品牌优势。周雷亚认为，“轻资产模式本质上依赖企业的获客能力，而获客能力又依赖于企业原来对市场的形象是不是有信任背书。”

整体来看，目前轻资产管理签约扩张的规模效应并不显著，而是包括龙湖、华润、大悦城等在内，这类主营商管业务较为强势的企业，在城市布局过程中的一种伴生发展。

（注：文章若未特别注明，“元”均表示“人民币”。）