引进战投的奥园还能逆风翻盘吗

市场的每一次调整，都会提供难得的入场机会。

过去的20年里，中国房地产市场高歌猛进，新房销售规模屡创新高，到2020年底，千亿房企数量高达43家。然而2021年下半年，市场迎来前所未有的寒冬。过去意气风发的房企接连出现资金链问题，评级机构持续看空引发销售市场预期走低，整个行业似乎进入一种恶性循环。

不可否认，当前行业尚未走出困局，但在政策面已迎来曙光。相较于去年金融调控的从严从紧，年后资金面趋于宽松：央行全面降准，全国有超60城出台松绑楼市措施，涉及放松限购限贷、降低首付比例、下调房贷利率等。在企业端，多家房企获金融机构百亿并购融资扶持，出险企业也逐渐迎来“白衣骑士”。4月5日，佳兆业官宣，与招商蛇口、长城资产达成战略合作；4月11日，花样年宣布聘请粤民投另类为债务重组潜在战略投资人。而另一家粤系房企——奥园，已正式拉开战投重组序幕。有消息称，已有国资入场尽调，预计近期或有进展。

对于奥园这家粤系房企，相信大家都不陌生。从90年代“奥林匹克花园”一炮走红，到与中体产业分家、借壳诚成文化、成功香港上市、北京“长安8号”风波、跨入千亿阵营，到如今再次陷入债务危机，演绎一段曲折的企业发展史，同时也是民营房企绝地求生的一个真实写照。

不得不提的是，数次身陷困境，奥园都展现了极强的韧性与定力，愈挫愈勇，终成千亿规模的中国民营100强企业。那么，屡次打出漂亮翻身仗的奥园，这回也能再次逢山开路，遇水搭桥，重新站起来转型崛起吗？

一路披荆斩棘

市场经济大潮起起落落，历经磨砺的企业不在少数。借壳诚成文化，可以说是奥园早年发展史上一次困难时刻。但是，奥园果断及时止损，选择出售诚成文化，完成了借壳又脱壳的整套动作，在此期间凭借极强的韧性与定力，定下了稳步发展的战略，即“攻中带守、守中带攻、攻守兼备”，不仅度过了这场危机，更是于2007年在香港主板成功上市，成为奥园集团发展历程中的一次“大逆转”。

随后，奥园于2009年谋得落子北京的契机，以3.7亿元收购“长安8号”。项目位处北京黄金地段，被誉为“长安街沿线最后一块拥有70年产权的地皮”。如果拿下这个项目并顺利开发销售，对奥园业绩增长将产生重大影响。然而，受当时宏观调控及复杂股权关系影响，长安8号几度停工停售。占据大量资金，又牵绊着奥园自身其他项目的发展。为此，2012年，奥园果断退出长安8号，并实现了近32亿港元的正现金回流。

随着长安8号的顺利出售，奥园的发展出现了转机，销售业绩大幅提升。当年，奥园另一代表作，也是商业地产首发之作——广州番禺奥园广场开业。各地项目销售火爆，2013年销售额更是同比大涨91%。奥园卸下包袱轻装上阵，再度崛起。

能否逆势翻盘

逆境重生，转危为机，久经战场的奥园最终触底反弹，并于2019年正式迈入千亿房企阵营。

企业经营避免不了伴随着风险。2021年以来，房地产行业进入市场寒冬，多家房企遭遇评级机构频频下调，叠加疫情持续因素，导致消费信心严重不足，房企普遍出现销售困难、融资困难等资金流动性困境。奥园亦在此列。在悲观情绪弥漫背景下，奥园管理层坚定表明，要在逆境中更加坚定信念，通过积极自救、积极引入战投、积极沟通债务重组，以战胜困难、化解债务危机，向“小而美”稳健运营转型，成为粤系房企在困境中重新站起来成功转型的典范。

在过去的半年时间里，奥园管理层迅速行动，实施了一系列自我纾困措施。从去年开始就展开了“保交付”、“保销售”、“保兑付”、“保运营”和“保稳定”的“五保”自救行动。同时，还加快资产处置，大力推进债务化解和提高内部管理效能，积极制订有力有效的防范化解风险应对方案。

从今年1月，市场上就有消息称奥园在与多家国企接洽引战重组事宜，而最新消息是已有国资进驻奥园开展尽调商洽工作两个月之久，预计4⽉底或5⽉初能有公告⽅案。可见，奥园较早就下定决心引战重组。

坦率地讲，站在战投方的角度来看，此时此刻入主奥园获取控股权还是非常有吸引力的：

第一，奥园整体市值不到35亿港元，通过半年来的债务体系梳理，情况也比较透明，排雷已经进行得差不多，这时无论通过股权转让还是参与股权配售，都可以以比较低的对价获得控股权。

第二，奥园旗下还有两家上市公司，分别是香港上市的奥园健康，和A股上市的奥园美谷。从奥园健康看，物业的经营层面是还是可以产生持续稳定现金流，是较为优质的资产；从奥园美谷看，医美概念比较纯粹，旗下拥有优质医美机构连天美、奥若拉等能产生稳定经营性现金流。也就说，拿下奥园的控股权，同时可以间接控股两家经营状况尚佳的上市公司平台。而且，无论物业还是医美，赛道都不错，低成本切入这两个赛道，还是具有很大吸引力。

第三，根据奥园所公布的数据，截至去年底，奥园拥有城市更新项目超70个，货值约9000亿，绝大多数位于广州、深圳、珠海、东莞、佛山等大湾区核心城市。去年国内房地产整体销售金额达到18万亿，基本已经是天花板，以后再向上突破恐怕很难，城市更新大概率成为下一轮争抢对象。无论接盘方是本地房企还是非大湾区内企业，都可以进一步巩固大湾区城市更新版图。从这个层面看，之前没有布局大湾区或者较少涉足大湾区的企业恐怕更有兴趣。

所以，若此次引战重组成功，奥园既可保留民营企业精细化管理，又可以联合国企央企的资源优势。“国企+民企”的合作模式也将在一定程度上起到示范作用，对困难房企纾困或转型都具有一定的参考价值。

商业的大潮起起落落，行业的变迁不可捉摸。这20多年，奥园经历了数次大起大落。每当面临疾风暴雨般的压力与挑战，奥园管理团队却在一次次危机中探出前行新战略，锚定发展新方向，展现出极强的韧性与定力，愈战愈勇，愈战愈强。

期待奥园再一次涅槃重生。